“临深”小镇凤岗：潮起潮落为哪般？

这一次，“临深”小镇——东莞市凤岗镇也“遭”了。

与深圳市龙岗区仅一街之隔的凤岗镇，早于2004年便被投资客看好，他们入局绞杀，苦熬七八年，直到2011年，它的房价居然“纹丝不动”，投资客被深度套牢无奈“割肉”撤离。可在一批批投资客“阵亡”后，凤岗镇突然爆发。

2016年9月，凤岗镇一手房成交均价达2.6万元/平方米，与2015年1月的数据相比，大幅上涨132%，上涨幅度远超北上广深。当2016年10月多个城市祭出各种“杀手锏”控制房价的时候，凤岗楼市也瞬间跌入“冰点”。

毗邻一线城市深圳是凤岗镇的最大优势，除此之外，似乎再无可圈可点的优势——这可能是造成它“疾奔”和“速停”的主要因素？

 1 

凤岗“潮”

周叔在凤岗镇的清溪路口一个小型楼盘认筹了一套81平方米的小两房。但开盘的时候没买，4天后退筹。周叔前后脚还有两个凤岗本地人来退筹。

这是调控新政后凤岗镇第一个开盘的项目。习惯了深圳高山流水开盘现场的周叔看着这简陋的开盘仪式，听着振聋发聩的电子音乐，打量着零星三几个买房人，“连个托儿都没找啊。”周叔心里很不是滋味。

一个月前，该楼盘以均价2.5万/㎡的口径告知客户。销售员温柔说道，“深圳均价已经6万了，龙华新盘已经7万了，我们就在龙华的隔壁，只卖2万多！绝对的价格洼地！”

可是，销售员的自信被东莞的调控新规打得支离破碎。“刚需”买房的、投资买房的、离了婚买房的、卖了房改善买房的开始猜测：房价会降吗？降多少？

来看一组该项目的“内部数据”：前期认筹约300个，到访不足100批，开盘当天推130多套，实际开盘价为2.1-2.2万元/平方米，当天去化不足20%，至开盘12天后，备案数据显示只卖出了10套……

位于凤岗镇凤观路1号的振江凤凰台项目面临着同样的窘境：在9月初释放认筹信息后，新政前已有300多人认筹，新政后只卖出了两位数的房源。

另一楼盘锦龙湾畔二期正在“蓄客”。“再过几天就要开盘了，一期去年10月开盘卖1.3万元/平方米，11月份涨到1.3万，今年年初从1.6万卖到2万。这次开盘估计会卖到2.3万元/平方米。”

与锦龙湾畔一街之隔的中惠岭秀项目现场也是门可罗雀。“我们货量本来就不多了，价格是不会降的，上半年卖了一些，不着急。”

在名流印象售楼处，一位保洁阿姨告诉我们，“这里很快要清空了。”这个项目2012年开售，2016年上半年一销而空，它亲历了凤岗楼市当年从“冰点”到“沸点”的整个过程。

在大运城邦商铺开店的房产中介老板一再唉声叹气：“我们进来的不是时候。”一旁的另一家中介门店，置业顾问都在低头玩手机，前几个月业绩不错的阿明与两位同伴正分抽一包软装“红双喜”：“以前一星期一包，现在一天一包，没生意，老板本来打算在佳兆业水岸豪门再开一家店，现在都撤场了，这个年不好过了。”

凤岗镇房产“中介一条街”

凤岗镇的境遇并非环深圳和东莞周边的孤例，以下是东莞市房产管理局近期最新备案楼盘数据。（注：开盘与备案时间差约为一周）

诡异的是，凤岗成交量下降了，价格却仍在上涨。10月份，凤岗再次刷新记录——一手楼成交均价超过2.6万元/平方米，同比涨6.9%。

“我们也不着急，该回款的今年上半年都回来了。以前我们主推投资客，现在主打刚需市场。”某售楼处置业顾问如是说。

 2 

凤岗“伤”

深圳和东莞的调控新政，令凤岗镇成交量骤减，是单纯的政策影响，还是凤岗市场本身的不成熟？

11月1日-13日，凤岗一手房成交签约约30套，成交均价21418元/㎡。据据东莞市瑞峰优慧垛分析师表示，“这对比以前凤岗成交肯定少了，以前一天都顶半个月了。”

凤岗镇的地理位置很好——与深圳龙岗区仅一街之隔，距离福田中心区30公里，是唯一一个内嵌深圳的东莞城镇。这个小镇除了房价大幅上涨外，基础设施、生活配套10余年来可以说并无太大的变化。

比如，凤岗至今仍旧缺乏与深圳快速连接的公共交通系统，医保政策不互通，镇区教育、医疗资源、道路规划、市政配套等缺乏高效的推进与统筹，更多是坐享深圳高房价外溢下的“红利”。凤岗的医疗卫生、交通和商业的发展，与一街之隔的龙岗相比，仍有非常大的差距。

说好的政府投资专项基金25亿元用于改造凤岗中心城区“一河两岸”工程，对贯穿城区的4公里东深河道进行全面改造，仍未落实。竹塘一、二桥下的东深河已近干涸，河道淤积，杂草丛生，尤其到夏天，河景更是不忍直视。

镇上的学校配套、师资力量、医疗设施等与10年前并无质的改变。现镇上共有9所公办学校，10所民办学校。学校在东莞市均排不上名次。公办学校缺口导致如今凤岗中心小学择校费市场价4-5万元/人。

这十年间，对于凤岗教育界而言，最大事件就是华侨中学、凤岗中心小学两所公办学校，换了“高大上”的校区。华侨医院也跟随着华侨中学一起迁至五联村。值得注意的是，整个镇区只有一所民办高中。

而在2009年开业的凤岗镇中心沃尔玛商圈，某商铺项目开业多年空置率仍高达50%。“人流少，消费力有限，商圈死气沉沉，关铺开铺很平常。这是凤岗最为中心的地带，这么多年还这样确实很失望。”凤岗本地人吴女士早前在女人街以200万总价买了两个商铺，至今出租都是断断续续。

凤岗房价进入快速上涨通道，“短、平、快”也是资本市场追逐的对象。“情怀”、“匠心”、“品质”等美好的词汇更多只是揽客的幌子。这个深圳“后花园”与其说是“刚需重镇”，不如说是“深圳宿舍”。

部分开发商在为深圳人建房，但他们并没有为房子的精装修操心，也缺少对购房者的真切关怀。他们都明明白白地给出了解决之道：“坐享深圳龙岗百亿配套”。

对于凤岗本地人而言，随着房地产市场的红火，凤岗城镇建设并没有跟随着置业需求，变得焕然一新。“除了楼盘多了，外地车越来越多了，开厂的生意都不太好，不少外地人回老家，其他真没太多感受。村里卖了地，建了一栋楼，我们那条‘围’的每户人家都分到一套差不多200平方米的新房。”雁田本地朋友说道。

“我买菜逛街去龙岗中心城，更近，还有凤岗中心市场的菜不比深圳便宜，但是交通很不方便，公交车环境差。虽然与龙岗只有一街之隔，但道路规划、绿化、环境卫生一看就能分辨是否进入凤岗地界。”住在大运城邦的陈女士直言。

陪伴凤岗成长二十余年的飞达摄影负责人在接受见地君采访时说，“对凤岗人而言，赚东莞工资买深圳房，房价这样涨肯定是不行，做实体看不到希望，现在凤岗靠都市丽人、中集集团、天安数码城、米亚厂等几个纳税大头在支撑，中国电信大厦领导办公室空调老旧、木地板都被白蚁咬坏，都说没经费修。”

公共交通方面，凤岗现有可利用的公交车快线较少，大部分出行只能靠自驾。在布吉、丹竹头都有开往观澜、平湖、凤岗的深莞二线公交，但站点多，费时长，坐公交车从布吉到凤岗至少需要1.5小时。民营大巴只需半个小时，但收费较高，班次较少。

好消息是，深圳地铁10号线（连接福田、龙岗）未来将穿越东莞凤岗镇线站。深圳地铁16号线将从凤岗穿过，届时凤岗辖区内将开设3个地铁站。目前在众多中介反复强调的单薄说词中，让人清晰地认识到10号线将落在凤岗雁田村的站点，将承担着“拉升”整个镇区价值的“重任”。

 3 

凤岗“梦”

其实，早在2004年，“半小时生活圈”这个概念就已被提了出来。如今12年过去，“半小时生活圈”顺应深圳房价的腾飞，已被逐渐认可。

有10个理由可以被用来解释凤岗镇房价的快速上涨，其中让人无法反驳的理由是深圳人口的净流入，即需求的增加。，其实际管理人口突破1800万。截止2015年底，深圳实际管理人口突破2100万。每年人口净增长在100万左右。但2013-2015年，深圳每年批准预售的房屋套数仅5.6-6.3万套左右。

“超载”的深圳购买力“外溢”第一站为与福田区毗邻的龙华新区。

龙华，曾经的“白领重镇”，如今已变身新房均价上7万元/平方米的“宇宙中心”。当龙华楼市实现全面“豪宅化”后，开发商和购房者都在寻找下一个“后花园”。与龙岗一街之隔的凤岗，成了深圳“白领重镇”的接棒者。

2015年，凤岗住宅成交量同比接近翻倍，以95万平方米位列榜首，成交金额更是达到111亿元，成为东莞首个年成交金额突破百亿关口的镇街，它也是2015年东莞楼市涨幅最快、均价最高的区域。

2016年春节过后，凤岗房价开始“任性”，可谓“一天一个价”，东莞及深圳的房地产商挤破头，都想在这场“秋收”大战中分一杯羹。

据中原地产东莞市场研究部提供的监测数据显示，2016年9月份东莞一手住宅累计网签9683套，环比8月份暴涨72.6%，同比去年9月份上涨17.9%。网签面积108万㎡，环比暴涨84.5%，同比增长20%。

在今年初凤岗房价突破2字头、深圳房地产价格爆发之际，“临深”成为中国土地市场一大看点。不止一家开发商告诉见地君，未来非常看好东莞市场，其中也不乏千亿级的房企。而绿地、融创、泰禾、阳光城等外省开发商都积极在东莞储备土地。

清溪、桥头、望牛墩等“贫困县”迎来了开发商的各种“临幸”，村官们热情万丈，想抓住摆在眼前的“脱贫”良机。

然而，“好景不长”，22个城市在国庆期间密集出台楼市调控新政，东莞也以正确的姿势搭上了新政列车。凤岗房价是“临深”片区的标杆。新政一出，观望态势迅速在市场上形成。

“我对临深看好，重点还是要看未来发展，交通、产业、就业增长、城市融合趋势，美国就这样，核心区域外扩是必然趋势。洛杉矶、圣荷西、旧金山都是这样，跨好几个城市，就等于在深圳上班住在东莞、惠州，美国多了去了。”龙华开发商陆先生坦言。

“凤岗前景挺好，短期艰难，这是暂时现象，因为刚需的力量是如此强大，就像河北的燕郊。”这位在深圳做了十余年营销管理工作的龙岗开发商对“邻居”凤岗前景保持乐观。

在中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，“临深”片区承担深圳的居住责任，已经是一个市场导向的事实。深圳人在深圳周边买房的历史已有10年，只不过，过去的七八年都是投资、投机。近两年，有些地段不错的片区，刚需比例已经达到三四成。他建议，在接下来不到4年的时间里，在大的规划框架内，通过三地政府（深圳、东莞、惠州）和相关部门的协商，使规划真正落实。

值得注意的是，今年10月25日由深圳发布的《深圳市住房建设规划（2016-2020）》中提到，发挥都市圈核心城市作用，促进深莞惠住房市场协调发展。其中特别强调，加强深莞惠都市圈住房发展战略研究，联合东莞、惠州等城市编制完成深莞惠都市圈住房协调发展规划。由此可见，大都市圈概念已经从“江湖”走向“庙堂”。

或许我们总是太着急看到焕然一新的小镇面貌，又或许是希望自己住的地方“价格便宜、环境优美、交通方便”，所以，这座小镇今天看起来，与刚需宜居小镇的想象差距实在太大。但是，一个既定的事实是，在深圳奔向国际化大都市的道路上，少不了有凤岗这样的“临深”小镇的陪伴，这是它的现实，也是它的未来。

作者：温巧平

深圳乐居记者。

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