数字也疯狂 | 8000元测试出中国去库存运动的最大地产赢家

-回复 -浏览
楼主 2022-08-03 08:12:06
举报 只看此人 收藏本贴 楼主
关键指标



昨天写了三个男人的故事造梦者火中取栗偏科生


今天谈谈第四个男人的故事。他的故事与一个销售数据有关:8355元。


2016年,恒大地产主席许家印干了一件事情,让恒大第一次进入销售单价8000元俱乐部。


不要小看这个数字。


早在2009年上市时,恒大的销售均价只有5375元,妥妥的民生地产腔调。如今九年过去,恒大地产销售单价第一次历史性迈入8000元之上,历年增加幅度平均约在7%,个别年份稍高一些,与中国经济增长曲线基本吻合。



这个单价它有几重含义:


1,分寸感。考虑到恒大地产的绝对体量与行业老大地位,这个单价很好平衡了商业利益与民生责任感。分寸感对越大的房企越重要。


2,样板价值。恒大地产的项目数量多达582个,分布地域极其广泛。在2016年销售单价获得历史性突破,配上绝对体量,可谓量价齐涨,它是全国去库存运动中的一个最重量级样本。


3,换仓恒大没有踏空最近三年的住宅行情,抓住了机会,让一头五吨重的大象从三四线的泥沼中开始撤退,换仓一二线城市。这个销售单价是一年到头恒大体检报告中最关键的转型指标之一,它通过了抽血化验


它是如何一步一步做到这一点的?恒大的2016年报披露了许家印的入城路线图:


第一步,2016年,恒大地产一共消化了2963万平米的土地储备,但是,新买入的数目是消化的3倍有余,高达1.02亿元平米,合计213个新增加项目。


相信恒大披露此数据时,应该心情相当激动,一年新增200个新项目,在地产行业是闻所未闻,它意味着今后三年充足的弹药供应,许家印野心很大。


第二步,这新增加的1亿元平米原料供应,60%分布在一二线城市,其中,一线城市11个,二线城市116个。


这些高价值城市,拉高了恒大地产的资产质量与安全系数。本人看了下,106个项目主要分布在北京,上海,重庆,青岛,福州,苏州,绍兴,佛山,成都,珠海,惠州。这几个城市大部分都在新一轮新政清单中,身上贴着限购标签,晚上睡觉可以踏实点。


第三步,段位提高,但是换仓价格却并不高。由于66%是通过并购与合作获得,新增的土地储备单价下降到不足2000元/平米,仅比全集团的综合土地储备成本高了不到500元/平米。


第四步,恒大地产在入城的同时,也大幅提高了它的精装修产品标准与配套建设标准,从而确保自己接住了市场上蜂拥而至的买单。数据显示,去年12个月里,有9个月,恒大的成交单价超过了8500元/平米。在5月与11月,恒大的销售单价甚至超过了9000元/平米,最高达到9700元/平米。


我们都知道,房地产结算通常晚2-3年。恒大这些高单价产品将在未来3年内陆续入账,意味着它的利润结算是有相当保障的。


这就与恒大地产目前正在进行的另外一件大事——冲刺A股关联上了。恒大地产向投资人承诺,未来三年累计净利润不低于888亿元。如此高额的利润承诺,肯定都经过了相当精密的财务测算,转型背后的销售单价提升,只是其中一个底气。


这张表看起来也相当震撼。



我把销售单价作为一个关键评估指标是有道理的,因为你想大幅提升它,并不容易。而且作为一个末端数据,它的提高,相应会倒逼你的拿地战略、产品能力的调整,可谓是一个传感器,它变化了,会准确折射出你的能力变化。


关于这个传感器指标,地产界共有两家公司值得研究。


一家是建业地产(0832.HK)。仅仅在一个平均房价只有4000元的河南省,却能实现了200亿的规模增长,而且还挺挣钱。


这个局面是它的销售单价在5900—5000元的区间内发生的,2016年建业销售单价5042元,2015年5993元,下降是因为产品结构有调整。


可是,就是在5000元的区间内,建业能够在规模与美誉度上做到相当高的平衡,它是河南楼市本地第一品牌,少有的能够轻资产运作的本地房企,24年来成功打造了一个建业生态系统。它旗下的幼儿园如果上市,想必市值也不会低。


秘诀何在?我认为里面是有诸多探讨价值的。


另一家就是恒大地产(3333.HK)。与胡葆森一样,许家印也是河南籍。


如果说建业是去年去库存运动的河南地方版本,恒大地产就是2016年去库存运动的全国样本,它总共有582个项目在售,覆盖全部一线城市,以及几乎全部的二线省会城市。这个基本面决定了它可以承担起去库存运动胜利与否的代言者的角色。


一个是单样本,可以看一省;一个是多样本,可以看全国。


单价提升,第一说明市场给你机会,你也顺利接住了;第二,说明你产品库里开始有高个子,拉高了均价。过两天找个恒大高端项目,看看如何做到的。




最后,说点题外话。


数字也疯狂是一勺言的数字栏目,主要是找一些平日里被大家忽略的数字,但它背后却隐藏着一段不为人知的含义。


一勺言这个栏目就是通过数字,让含义得见天日。过去一年多有这些文章:






数字也疯狂 | 



最后,要吐槽一勺言那些沉睡的假读者。


做公众号以来,发现总有一些读者从来不赞赏,要求又很多。这类人总觉得免费看你的文章是应该的,你为他们提供业内建议是应该的,从你这获取点价值是应该的。他们很少评论甚至不评论,唯一评论还可能是有天心情不好到你这来发泄一通。


对于这类读者,我的态度一直是,哪有那么多应该的?这样的读者就请您赶紧取关,走好,不送。


既然选择了在这个平台用文字交流,一勺言希望真正的读者能用有价值的评论与赞赏来表明你的态度,这也是一勺言能坚持源源不断独家、原创与深度思考的重要能量。土话见真心,希望我们彼此扶持,共同进步。


一勺言曾经为评论数点赞最多的读者送过一台kindle,素不相识,但认你的真心。未来还会有许多这样的福利发放。


最近房企年报季,一勺言从许多企业年报的角落里找到了新的金子。相信这是你从所有其他媒体争相报道里都看不到的东西。如果你厌倦看已经被刷屏的陈词滥调,选择这里就对了。比如上一篇文字


最后,再忍不住怼一下行业里做号猛刷虚假阅读量的现象。


一勺言阅读量自始至终真实脱水,每一个数都算数,童叟无欺。做号写文就是人品认证,内容决定你能走多远。用障眼法自欺欺人,浪费生命,除了低估读者更是低估自己。


最后的最后,欢迎真读者置顶一勺言,让一勺言排在你们关注的所有地产公众号的第一位。 

我要推荐
转发到

友情链接