临深楼市该如何理性对待

上周有一朋友问我，手上有60万现金，想问惠州的房子究竟可不可以投资。我一听，这个社会显然已经有一种“病态”。当前，在中国民间已经形成了一种固定思维，房价上涨是必然的，手上只要有资金就必然配置房地产，这显然是一种资产配置荒的现象。房子投资的收益已是其它资产不可匹敌的。

近两年，除了大城市之外，提得最多的是临深、环京、环沪区域的房子。我认为主要原因是两点，其一，随着大都市购房的门槛提高，造成需求外溢，而带动大都市周边三线城市的房价上涨。其次，随着交通轨道的发展，真正实现了交通上的便捷从而带动人们对周边区域房价上涨的预期，带来投资客的扎堆。而货币的宽松及购房政策的宽松更多的是催化剂作用，即使没有它，这些城市的房价也是会逐步上涨。这是国际发达国家发展的规律，在中国也同样发生着。

在国内，前几年北京出现需求外溢的现象，不少人前往河北燕郊置业。即工作在北京，家住在燕郊。而临深、环沪区域这样的发展现象相对慢了两年左右。从这点看，不讲国际案例，在国内是有可借鉴的案例的。从当前的情况看，临深、环京、环沪区域房价的高低更多的取决于交通的便捷性。燕郊距离北京30公里左右，房价在2.6万元左右；东莞塘厦，凤岗在2万左右，松山湖在2.3万左右，而惠州大亚湾片区目前在1.5万左右。东莞塘厦、凤岗、松山湖离深圳市区相对于惠州大亚湾离深圳的核心区域近，通勤时间短，这是最大的优势，所以房价整体水平也较高。

拿惠州大亚湾片区而言，真正的临深片区房价已达1.6万以上，有些新开的楼盘卖到近两万左右，近两年涨幅超过100%；从大概的统计来看，所谓的自住兼投资客占比70%左右（其实投资属性更重），年龄阶段为40岁上下居多，多数是已经有一定资产积累的人士。另外，也有部分30岁左右的人在深圳买不起房，怕永远被房价甩下车，在该区域先购置房产，以保证自己的资金不会“变相贬值”。

个人的观点，真正的临深片区，其实无非是东莞长安、塘厦、凤岗、松山湖，惠州挨着坪山的小部分区域。其它更远的区域，如果不是自住，投资的属性会更加差，空间不大。大部分人带着自住兼投资的心态来到这里购置房屋，深圳客户占比达70%，如果你想短期转手，在惠州，二手房一般会较评估价便宜两成左右。这是政府去库存的一个策略，因为其目前可供应的土地比较多，一切以去库存为主。以现状来看，一套150万的惠州大亚湾临深房子，首付三成45万上下，月供5000多，对于一个在深圳工作的了几年的年轻人而言，其实首付解决之后，月供整体压力不大。

如何看待当前临深的房价。

首先，当前房价短期内已经过度透支未来。这一波短周期的楼市行情，基本已经到了高点。最理想的状态是，未来三至五年时间，临深、环京、环沪区域以及更多城市的房价会像2010年疯狂之后，价格以高位横盘为主，而非暴发式上涨。临深区域，轨道交通目前还不全部成熟，还需要三五年后才会有真正意义上的发展起来，新开发的楼盘也需要5年左右的时间来培育。所以，以目前价格介入，短期内难以兑现投资收益。若真要介入，则必须将目光放得更长远。另外，都是投资客来到这个区域，“韭菜”需要时间去生长，短周期已经见到高点，一时半会也出不了手。

其次，中国房地产投资的暴利时代已经成为过去。资金向来是敏感的，所以这个市场上对绝大多数玩家来说，特别是全民都在讨论房地产的时候，并不存在什么价值洼地。讲个常识问题，国际上五个大都市，纽约，伦敦，香港，新加坡，东京，房屋均价在1.2-1.5万美元/平方米左右，而目前深圳是9000美元/平方米。过去10年时间里，深圳商品房每平方米从900美元涨到9000美元，涨了十倍。若是对标国际大都市的价格上限，假设深圳也能到1.5万美元/平方米，那么空间还有接近6成左右。很显然，前十年的投资是吃到了“鱼身”，是利润最可观的部分，成本也不那么大。那么，剩下的这六成空间会是“鱼尾”，吃起来要更加的小心，花的时间会更久。

当前，中国绝大部分城市的房价透支了未来五年的空间。

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