不在地王中爆发，就在地王中灭亡！

2016年中国楼市的一大盛景就是“地王癌”的四处蔓延。近日，“地王癌”终于感染到了紧邻深圳的三线城市——东莞。

昨天下午，东莞黄江一宗土地出让，经过万科、招商、中海、碧桂园等23家开发商的122轮报价后，名不见经传的北大资源集团投资有限公司以34.3亿元勇夺该地块，成交楼面价为25264元/平，溢价率662%。成交价远超2007年万科以总价26.8亿元、楼面价15243元/平的万科棠樾地块，成为东莞新“双料地王”。

消息传出后，深圳、东莞、惠州的地产商们一片欢声笑语，有业内人士推算该地块最少要卖3.5万/平才能保本，甚至有人放言该项目未来很可能将卖到5万以上。

甚至有人在朋友圈爆料，黄江地王横空出世之后，旁边某正计划开盘的楼盘已连夜涨价20%－30%，因为“地王出来，新增了好多认筹，公司内部都多了几十人要买，没办法不涨……”

对于深圳的购房者们来说，这块远在东莞黄江的地王无疑是又一剂无比强劲的“鸡血”。人们的普遍逻辑是：如果连黄江将来都要卖5万的话，观澜光明怎么也得卖7万了吧，那么龙华地王12万+的预期价格貌似也不是不可能嘛，那么后海前海红树湾香蜜湖怎么也得向着20万的目标肆意狂奔了吧？

很多人都知道，我是一个深圳楼市的“死多头”。然而，我依然从这块地王所引发的漫天鸡血中闻到了不祥的味道。

1、本人十多年的楼市投资经验告诉我，当“地王效应”已由一线强二线城市向东莞、无锡、泉州、绍兴、太原等三四线城市蔓延之时，很可能也是房价短线见顶之时。不在地王中爆发，就在地王中灭亡！远的不说，就说说万科当年在塘厦拿下的东莞前任地王吧。2007年7月12日拿地，短短几个月后就迎来了2008年全球金融危机。2008年底房价跌得最惨的时候，这块东莞地王的楼面地价，已高过深圳中信红树湾的二手房价！

2、另一个值得警惕的现象是：勇夺东莞新地王的北大资源目前总市值仅为19.16亿港元，与万科、中海、招商、碧桂园相比绝对只能算是地产江湖中的小虾米。而当虾米变得比鲨鱼更勇敢更疯狂的时候，也往往是聪明的投资者们该感到恐惧的时候了。

事实上，在这一波地王抢购潮中最活跃的地产商，几乎都不是万科、中海、华润、招商等主流发展商，而是信达、金茂、泰禾、融信等新一批冒险家。与这批新冒险家形成鲜明对比的是，当年中国楼市最激进的地王制造者孙宏斌都已选择远离拍卖场，而是以股权收购等方式悄悄布局深圳。就连财大气粗的恒大许教授，也并未选择在深莞惠的地王战场上攻城拔寨，而是老老实实做起了深圳旧改。

一句话，就像顺驰时代的年轻版孙宏斌一样，新冒险家的出现，往往也是一个危险的信号。

3、就像我前两天在微博上所提醒的那样，肇始于深圳的此轮中国房价上涨接力链条，已完成了由京沪深到强二线，由强二线到弱二线的传导，目前正在由弱二线向三四线蔓延。在我看来，成都、长沙、西安、贵阳等一些弱二线省会城市很可能仍有一波上涨机会。然而，当房价上涨潮正式蔓延至三四线城市之时，很可能也是此轮房价上涨周期接近尾声之时。

4、房价涨幅短期见顶的另一个信号是，最近不少长期看空楼市的“空军司令”们也纷纷空翻多。例如此前曾多次预测房价将崩盘的喜投网董事长黄生，近日在深圳的一场论坛上竟表示：“没有任何东西可以永垂不朽，除了土地和房子。“我绝不是说某些人就是反向指标，然而作为一个骨子里的逆向投资者，当绝大部分市场参与者对房价的预期已高度一致的时候，当市场上越来越缺乏不同声音的时候，我总是会觉得忐忑不安。

5、最后补充一点，虽然我认为从2015年开始的这一轮中国房价上涨潮已接近尾声，但并不认为房价就一定会掉头向下。在我看来，全球宏观经济周期、央行低利率政策、货币增发、人口流入、一线城市土地供应短缺等因素，依然决定了深沪京房价中长期看涨。然而，这一首舞曲已近结束，聪明的投资者们可以停下来稍做休息了，手握现金者或许可以期待春节前新一波笋盘的到来。