深圳楼市：牛市完了，接下来是跌多少的问题！

10月4日晚上7点多钟，深圳突然宣布了新一轮楼市调控措施。措施的主要内容如下：

1、非户籍居民家庭在深圳购房的社保年限，从3年延长到5年，跟北京、上海看齐，将广州抛在身后。

 

2、以前户籍家庭玩假离婚，可以多获得2张房票，现在只能多获得1张；子女年满18岁，以前可以获得2张房票，现在也只能获得1张。

 

3、更严厉的是限贷：购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%；购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。

 

4、重申90/70政策：新增商品住房项目，套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。

应该说，这些政策非常严厉，超过了过去几天所有城市的“楼市新政”。今年3月25日，深圳曾出台过调控措施，把非户籍居民购房的社保年限从1年增加到了3年。此外，在4月1日把二手房的过户评估价上涨了将近一倍，这意味着二手房交易成本被大幅提高。

近期深圳房价没有继续大涨，那么为什么还要出台如此严厉的新政？主要原因大概有以下几个：

1、近期各个城市联袂在黄金周出台调控措施，应该是国家统一部署的。其目的有二：；第二是希望热钱从一二线城市转移到最需要去库存的三四线城市。目前房地产市场最热的是几个二线城市，但只在二线城市出台政策，可能造成资金回流一线城市，北京最近就出现了这种迹象。原因很简单，热钱不傻，知道三四线城市库存量大，风险大，不会轻易去。如果二线城市全面降温，热钱很有可能杀回一线城市再炒一轮，所以一线城市也需要加码调控。北京、深圳已经出台政策，接下来估计轮到上海。

2、6平米鸽子房事件，在全国范围内造成了影响，对刺激深圳出台这一轮新政起到了不容忽视的作用。

3、深圳目前人口规模已经逼近京沪，比如深圳的小学生人数和幼儿园儿童数量，均已经超过北京。但由于深圳土地面积狭小，所以深圳今年的住宅土地供应量只有北京的10分之一，在这种情况下，深圳房价随时可能再次失控。所以，也需要未雨绸缪。

那么，这一轮新政之后，深圳楼市将走向何方？

我们的看法是，由于新举措非常严厉，再加上过去一年多深圳房价已经接近翻倍，所以深圳楼市的牛市肯定已经结束。未来一两年，深圳房价将高位震荡，成交量锐减，在明年一二季度甚至会出现相当水平的跌幅（估计普遍会出现10%左右的跌幅，个别片区可能会出现15%到20%的跌幅）。

 

但另一方面，由于实体经济不景气，货币环境很难发生逆转。也就是说，目前的流动性充裕和低利率，都很难改变。这些因素，将成为深圳房价的支撑。

对于购房者，我们的建议如下：

1、刚需购房者，可以借着楼市新政带来的价格松动的机会，去淘自己喜欢的房子。但也不要希望深圳房价下跌很多，毕竟深圳的供应量太小了。

2、投资性购房者应该进入观望状态，深圳房价在未来两年估计都会处于震荡状态，现在买房短期收益或许不如持有美元、黄金，或者其他资产。此前，我曾提醒过高杠杆的炒房客要减仓，如果到现在还没有减仓，难度就比较大了。

 

3、这次新政对豪宅打击比较大，因为购买豪宅的往往是改善型需求。即便是采用假离婚等极端手段，也需要首付5成，否则将达到7成。那些动辄2000万以上的豪宅，流动性将变得非常差，议价空间也将增大。

 

4、要不要去周边城市买房子？我们的看法是，慎重。如果北上深这些龙头被压制住，苏州、南京、厦门、合肥等二线城市也全面降温，那么深圳周边的市场也好不到哪里。虽然未来几个月，会有一波从深圳外溢的资金进入东莞、惠州、中山，但短期很有可能替人接盘。长期看，未必一定亏，但短期资金效率肯定不高。

 

5、在压力增大的情况下，为了减少对汇率的冲击，国家需要保持人民币资产的赚钱机会，如果楼市全面降温，股市就有可能略微回暖。

 

6、虽然短期走势不乐观，但长期来看，深圳楼市仍然具有很大的投资价值，这是毋庸置疑的。

在这篇文章即将写完的时候，广州也出台了“楼市新政”。但整体而言，没有感觉到有明显的收紧迹象，外地户口仍然是3年社保，购买二套房的时候，如果此前贷款已经结清，仍然可以做到首付三成。所以有朋友开玩笑说，广州是来打酱油的。

目前房地产调控采取的是“因城施策”，广州楼市在一线城市里是最平稳的，所以它的限购限贷政策超过苏州、南京等二线城市，但弱于北上深是合理的。

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