恒大加冕记：地产一哥的买卖新模式
小Q导读：恒大问鼎“地产一哥”的秘诀。
文｜克而瑞研究中心 朱一鸣 钟诗慧
随着各大房企10月销售业绩的相继出炉，2016年房企销售格局基本成定势。而恒大以10月实现销售金额361.3亿，1-10月累计销售金额达3167.1亿的成绩刷新行业纪录，继续领跑各大房企。今年来企业销售、拿地及收并购均有所调整，“买卖新模式”已逐步形成。
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销售：业绩超万科，前10月突破全年目标
2016年8月，恒大宣布将企业全年销售目标上调50%至3000亿，而10月公布的累计销售金额3167.1亿已实现全年销售目标的106%，预计年底将大幅超额完成任务。
项目总量、土地货值为销售基础。2016年上半年，恒大在售项目累计达395个，位居全国前列。这些项目分布中国30个地区，覆盖165个城市。上半年恒大土地原值为2591.1亿，世邦魏理仕对此估值5700.1亿，增值3105亿元，增率达119.6%。而此次估值并未全面覆盖深圳22个旧改项目共1200万平米土地，未来的深圳土地货值将达4000亿。伴随一二线城市日益升高的销售均价和土地成本，预计恒大未来的土地货值也将带动其销售单价的提升。
热销项目助推销售进程。今年1-10月，恒大多地项目销售火爆。根据克而瑞2016统计，前十月，以恒大威尼斯为首的五个热销项目销售金额为157.48亿元，占总销售金额的4.97% 。这些热销项目以其“大众化精品住宅”的准确定位，迅速占领国内刚性需求市场。优越的地理位置、便捷的交通、完善的周边设施及良好的环境规划已成为提升项目性价比的重要因素。
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投资：坚持强三四线城市拿地策略，多样化模式补充土地
根据克而瑞2016统计数据显示，前十月，恒大累计新增建筑面积1203.07万平方米，较去年同期上升13%。成交总价516.09亿元，同比增长72%。
坚持强三四线城市策略。而今年上半年，恒大不断强化在一二线城市的布局。根据企业中期报告显示，新增的80个地块中，一线城市投资额占比10.1%, 二线城市投资额占比63.8%，一二线城市项目投资额占比达73.9%，而新获取的三线城市项目则位于惠州、岳阳、许昌等城市的中心区域。恒大集团对一二线城市前景的看好，来源于城市庞大的人口基数和需求；对于三四线城市，恒大则坚持一贯的拿地原则，保证所拿地块的人口50万以上；GDP1000亿以上；居民存款余额400亿以上；土地供小于求及城市发展良好等。
新增土地集中位于中西部地区。根据克而瑞2016公布的数据显示，1-10月新增土地建筑区域面积中，中西部占比最大，为总面积的35%，环渤海、长三角和珠三角区域分别占比占比22% 、21%和22%。中西部地区的集中拿地体现了恒大“哪里卖完就补哪里”的投资策略。截止2015年底，恒大于中西部地区的销售金额最多，占总比的近40%。
完善总土地储备。截至2016年6月，恒大总土地储备达1.86亿平方米。在2016年中期业绩会上，总裁夏海钧就曾表示，土地疯涨时，恒大已经完成最原始的土地储备，即便五年内不买地，也可以保证未来几千亿的销售规模。
收并购+旧改，带来快速销售和扩张。去年下半年，恒大以超600亿元总价先后收购了中渝置地、华人置业、信和置业旗下的重庆和成都物业、香港万通大厦及新世界内地物业。其中12月单月快速收购9个项目，创下行业之最。而部分项目于收购换标后即刻展开销售，销售业绩保持稳定。因收购项目中有现房可售，且交易公布前恒大就做好了充分的准备，接手后采取快速蓄客快速开盘的模式，所以销售周期明显缩短。此外，恒大于今年继续收购了盛和四大顶级项目和成都锦江区地块，加上年底、明年年初即将开盘及正在建设中的深圳旧改项目，恒大可销售面积持续增加，为销售业绩奠定良好基础。
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展望：限购限贷政策出台，“恒大模式”挑战与机遇并存
如果说恒大“登顶”是对房企历史的改写，那么十月各大城市密集出台的限购限贷政策，则是对房企及市场的新一轮考验。限购限贷政策以破竹之势对部分一二线城市新房及二手房交易进行压制，而就在9月，恒大以高价接连拿下南京和苏州的四块地。目前，恒大的土地储备已由13-16年转型为以一二线城市为主，三四线城市的土地储备也继续保持稳步增长，且多以中心区域为主。10月超半数房企公布的销售业绩环比均有明显下滑，预计年底前销售金额会受政策影响控制增长速度。但丰富的土地储备、独到的销售定位和加速的收并购资源整合，未来仍将持续推动恒大销售业绩向上发展。面对越来越收紧的市场政策，优胜劣汰的行业趋势将会更加明显，而恒大作为新的行业领导者，并购及合作选择将会进一步增多，关注度及企业影响力也将得到进一步提升。
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