潮水退去方知谁在裸泳，哪些地方的房子会下跌最快最狠？

9月的时候，看着各地打了鸡血抢房的人，以及各大新闻媒体争相报道的地王，主编已经预感到了山雨欲来风满楼的风险，发表了名为《地王频现，房子遭抢，满地鸡血的时候要警惕风险》，提醒大家在市场疯狂的时候一定要冷静。接着又发表《聪明的投资人，要在别人没有发现价值之前发现价值》，《盲目的跟风投资，到头来只会是“一地鸡毛”》，告诉大家如何做一位聪明理性的投资人。

聪明的投资人，在任何时候都要理性分析房产的价值，房产价值等于房产周边各种政府公共配套实施价值的总和，投资房产就是要投资房产周边公共配套的增量。所以，投资不是别人买所以我要买，而是要去认认真真考察楼盘周边未来确定性的规划。投资就是要用逆向思维，当所有人都认为是稳赚不赔的时候，往往就是稳赔不赚的时候，当所有人都不敢买房的时候就是投资人出手的时候，波峰过后一定是波谷，波谷后一定是波峰，聪明的投资人就是波谷买入，波峰抛出。

昨天售楼处排队刷卡的场景还历历在目，也许明日就会上演打的戏码，前后对比令人咋舌。果然，就像主编之前的文章所描述的一样，《深圳楼市风向突变，卖家违约潮正转向买家违约潮》，而那些没有实际价值支撑的房子，在调控刚刚满月的时候，就已经迫不及待的跳水降价了。

先来看几个典型的降价案例，惠州临深第一大盘龙光城，就在国庆节还买1.8-1.9万的龙光城，11月上旬已经只卖1.4万，但是就在11月21号，主编去楼盘现场算的价格，已经只有1.3万了。惠州大亚湾名叫御蓝湾的楼盘，11月20日，该楼盘二期预备开盘，中介早早放出风声，这次的开盘价在8800-10000之间。而周边的楼盘均价在13000-15000之间。价格一下就跌去30%多。就在今天，一位新加入的粉丝忧心忡忡的跟主编诉苦，就在上周末被黄江中信红树湾的开发商买房送车位的优惠信息所吸引，一时冲动交了定金。另外一位粉丝今天也给主编发来消息，东莞中堂福盈公馆买房即送12万装修基金。

看清楚这四个实实在在降价的楼盘，两个在惠州，两个在东莞。为什么是这些城市的楼盘最先降价？今天，我就讲述房价下跌为什么要从这些区域开始，就像深圳周边的东莞惠州，就像环北京周边的永清。

皮之不存毛将焉附，为什么东莞惠州的房子不是配套齐全的市中心最贵，而是紧挨深圳的最贵？说白了，临深的房子都是深圳人买走了。而且深圳的房价上涨过后，才轮到临深的房价涨，临深就像深圳的附属品，只是深圳房价的跟随者。东莞惠州临深区域很多房子买了根本卖不出去，也租不出去。一个找不到人来居住的房子，里面是空的，我认为那就是泡沫。而且房子建的越多，泡泡就越多，之前就有巨大的存量房没人接手，现在又有大量的人冲进去，新房还在源源不断的被制造出来，等你想卖的时候，可想而知竞争有多强烈。没有那么多的接盘侠，那大家想脱手就只能不断降低价格，最终可能根本就卖不出去。

深圳人购买临深，绝大部分是投资需求，那也是因为深圳房价大涨，临深有就近深圳的地理优势而被带动上涨，临深的房子基本都没有好的教育、医疗、交通、商业、产业作为支撑，仅仅就是因为挨着深圳，才能抱深圳的大腿。所以，深圳房价涨临深涨，深圳房价下跌，临深会跌得更快更狠。

同样，环北京周边的临京区域，同样绝大部分是投资需求，也是因为北京房价大涨过高，外溢需求就近北京的地理优势而被带动上涨，未来环北京周边楼市的接盘侠全都是为了孩子上学老人看病的需求才会来置业，对应的就是有名校医院三甲医院，尤其是国家名校学区的房才会有未来的接盘侠愿意用更高的价格让你顺利出局，否则，很有可能你就是永远最后一棒的站岗者。

明白了上述道理，就明白为什么那些没有任何配套设施的楼盘会在本轮楼市下跌潮成为领跌的板块，因为这里的开发商自己心里最清楚自己楼盘的价值，没有价值的楼盘也就是未来没有接盘侠的楼盘，唯一解套的方法就是降价让那些没有判断力的人来站岗。

潮水褪去方知谁在裸泳，最高决策层调控楼市的目的就是让有价值的楼盘普惠百姓，让没有价值的楼盘打回原型，清理一系列违规销售乱想就是让消费者明白，价值投资才是永远的真谛。

历史已经证明，房地产是典型的周期性产业，可以想象，一个周期的开始其实就是前一个周期的结束，也就是价格最低的时候，这种时候一定是市场最冷的时候，就是所有人都不看好后市，都不敢买房的时候，其实就是最佳的入市机会。所以有一个很简单的判断标准，就是周围的人都不再谈论房市，没有人看房买房，你一说要买房，周围亲戚朋友都骂你傻的时候就是买房的最佳时机。

如果大家愿意听一个对经济和房地产颇有研究的主编心声，不妨添加主编的个人微信号（ID：mkkk986），主编的一句提醒也许可以让你在深圳的房产多赚100万。

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