哪些城市房子值得入手？钟百灵说这是有规律的
钟百灵录音整理
【蔡照明读前引导】
钟总是地产老总中最为正牌科班的，毕业于清华大学，之后一直在著名的地产公司工作。他的讲座中有三个关注点，提醒大家要”应知应会”，一个是房地产市场的大趋势和小周期，3年一个周期，现在第四个周期的中期；1亿非户籍落户城市；第三个是对去年楼市飞涨成因的准确判断：流动性资金寻找安全性投资的一个直接的结果。当然最有价值的在后面，就是对什么样的城市值得投资，什么样的区域值得投资的分析判断，大家可以当成一个一般性的结论去吸收。
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钟百灵先生的讲演文字内容如下:
确实像照明讲的一样，我跟蔡总认识应该有二十年了，那么这二十年当中呢，大家也亦师亦友，一路走过来，在房地产这个行业也从业近二十年的时间了。
照明刚刚也提到了，（对）房地产他的这种焦虑，那么这种焦虑我想不仅体现在我们从业人员身上，也体现在一般的老百姓、买房人的身上。那么我是想跟大家分享一下自己的一些或者是行业当中的一些观点吧，希望通过这种分享呢，能够跟大家做一个交流。
谈到房地产，大家可能就会，一定会聊房价，2017年的房价还会不会再涨呢？房地产的房产税会不会落地？国家到底支不支持投资买房，上海的房价为什么会这么贵等等许多的问题。
房地产的房价呢，其实包括它的整个行业的发展的现象，是一个比较复杂的问题，在中国实际上是一个多维度的，有很多的因素在影响着这一点，比如说宏观经济的背景，金融，特别是国家的这种政策，土地的供应啊，这种不同的物业类型的供给和需求，那么包括其他很多的刚刚蔡总也讲到的显性的因素隐性的因素共同作用下的一个结果，那么我们怎么样看待这些事情呢。
首先就是想讲讲房价，其实房价从比较长远时间，我们从2005年开始，就这十年间的房价来看，我们要看房价的涨与落，实际上要看一个大趋势和一个小周期，要分清楚这样两个概念，什么叫大趋势呢？其实从2005年到2016年这十一年当中，其实整体的大趋势，在全国的七十个城市当中，一手房二手房的价格都在上涨的。那么，什么叫小周期呢，其实大概在这十一年当中，每三年有一个周期，会有一个低幅的回落，那么现在大概是处在第四个周期的中期。
政府也在进行着一轮又一轮的，在每个周期当中都有这种调控的政策，有限购的有限贷的，有全面限购的，有一个城市当中局部区域限购的，但是从整个大的趋势大面来看呢，大家可以看到整个的形势仍然是上涨的，那么这个上涨是反映了一种什么样的逻辑呢？第一国家对于房地产长远的发展态度，是支持的，是希望这个行业能够健康发展的。另外一方面，我们也看到的就是中国的这种城镇化所带来的人口的流入，对于房地产的一个巨大的一个需求和支撑作用。
几个数字可以说明这一点，在五年前个人房贷的规模是七百个亿，那么在一六年的上半年这个数据呢是2.6万亿，扩张了将近六倍，那么在这个时间当中呢，实际上五年当中房地产的成交总量并没有那么大的提升，这里面数据变化的原因一个来自于房价的增长，一个就来源于更大力度的一个资产的杠杆。
值得关注的是中国的这种城镇化的速度，中国在今年的十月份，2016。那么这个实际上也是支持希望呢在2020年户籍人口城镇化率能够提升到百分之四十五，现在的这个数据基本上是百分之三十九点九，也就是说还要再向上增加五个百分点。，未来四年将是户籍人口城镇化的一个高速的推进阶段，从总量的角度上看，这个呢是会释放出可观的住房需求。
国家呢也提出来在2020年要全面实现小康社会，所谓讲的小康社会可以直观一点的来理解，小康呢就是每个家庭都拥有住房，同时国家也在提大力扶持中产阶级，其实中产阶级呢，从某种程度上，实际上也是以住房为量化的话，就至少拥有两套住房，其实在某种程度上也是在大力扶持投资性的购房。
在2015年的时候呢，我们的户籍人口城镇化率，前面讲到是百分之39.9。那么与2015年的人均GDP水平相似的韩国在2000年，日本在1985年的城市化率分别为79.6和76.7。那么中国和世界上其他的国家相比呢，我国的城市化率相对是比较缓慢的，未来还有非常大的空间。
那么这一轮，就是从这一年来本轮房价的快速上涨，实际上主要的因素是什么呢？实际上关于这一块的观点呢非常的多，有的说是人口的净流入，有的说是土地的供给，有的说是金融，其实我个人比较支持的一种观点就是，推动此轮房价上涨的主要原因是流动性的资金寻求安全性投资的一个最直接的结果，这些流动资金一方面受到出境的限制，同时呢它是跨地域的在寻求比较安全的投资机会，同时呢在寻求城市发展的一个预期。
那从下一轮的房价会不会上涨，我的观点是一线城市，你比如说在一级队上的北上广深，那么特别是北京和上海，由于城市资源的高度集中，包括医疗包括教育，同时人口的净流入量，包括它的经济的支撑，那么呢，仍然是会有相当的一个上涨的空间，那么广州和深圳呢，深圳上涨的这种相对的速度是非常快的，那么接下来呢广州和深圳，实际上是作为第一梯队当中的第二梯队。
第三四线城市的房价上涨的空间呢，要持有一种谨慎的态度，因为三四线城市当中的这种去库存的压力，仍然是非常的大的，并且相当的一部分城市呢，它的房价是缺乏支撑的。
那么对于一些二线的城市，就比如说一些首选城市周边的一些城市，因为我们现在五大经济区嘛，长三角珠三角，成渝，京津冀，包括五大城市区周边的首选城市上涨呢，会带动周边的二线城市，一些经济基础比较好的、产业人口流入比较多的这样的二线城市的外溢，也会带来一些房价的上涨。那么这些城市，比较突出的呢，就比如说长江中下游的武汉，深圳周边的惠州，像珠海外溢到的中山，像上海，像长三角区域的杭州苏州南京，这些城市都会有相当的上涨空间。
那么再还一个问题呢，在讲到房价在去库存同时，在差异化上涨这样的一个区间里面来讲呢，有一点大家要关注的就是这种城市房地产市场的分化，这个分化呢有两个角度，一个就是在不同的城市群当中这种市场的分化，另外一方面就是在一个城市当中不同位置房地产或者不同物业类型之间房地产的房价的分化。
那接下来一个问题就想讲一下，因为我整个的在仁恒工作的时间又重新回到珠江三角洲就是珠三角这边的房地产市场，那么整个的广州深圳中山珠海，这些房地产市场我的一个观点呢就是，它的影响比较大的因素，一个呢是城市的定位，一个呢是城市的规划，一个呢是基础设施的投资，还有一个就是产业文化教育医疗等资源的一些聚集效应，还有一个就是通过一些结构性调整所带来的产业人口、就业人口的净流露，所有的这些因素都会对房价产生非常巨大的影响。比如说珠海的港中澳大桥，中山的深中通道等等的一些这种大型的基础设施的投入，会带来相当的房价的上涨。
未来怎么从供给侧的方向来着手，来增加保障性住房的供给，增加房地产土地的供给，来改善房地产的供给结构，我想可能从这点上考虑呢，实现居者有其屋的计划或者居民住房难的问题，应该是一个思路。
零零散散的也不是很系统，就先发言到这里，如果大家有一些什么问题呢，针对性的问题，我想可以专题性的再发表一些看法跟大家分享和交流，谢谢大家。最后一点补充一下，就是对于这个叫做房地产市场当中的供给侧的结构性的改革，因为我们知道拉动经济的三驾马车，出口、投资、消费，那么其实目前国家经济所面临的三大最主要的困难呢，一方面是产能过剩，一方面是楼市库存，一方面是这种债务高企。如果一味的刺激需求，所带来的产能过剩、经济结构不合理等，会带来这些的问题，而供给侧的改革就能改善以上的三大问题.（本文系钟百灵先生录音整理，未经作者审阅。）
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【亲戚买房】为买房人举办的公益讲座已经成功举办了五期，该地产大咖公益讲座是【亲戚买房】创始人蔡照明先生在2016年圣诞节前夕发的一个愿，他要找到100位真诚的地产老总、经济学家，免费给10000名买房人，讲讲他们对市场的真知灼见。水平不同，唯有真诚！往期开讲过的部分嘉宾如下：
听众反响很好，我们将继续。接下来出场的是哪两位呢？大家拭目以待吧~
【亲戚买房】地产老总讲座（第六期）
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