深圳：长期过硬的基本面与短期过高的房价

昨晚起，调控突然又加码，西安、南京、深圳、武汉四城继续紧缩，深圳今天上调住房公积金首付比例：首套首付提高到3成，二套首付提高到7成。

短期市场氛围进一步悲观。

那么，作为买房人，这个时候最应该做的是什么？

我见过很多人，一看到政府调控就喜出望外或者是惊慌失措，以为可有便宜拣了，或者可要惨了。在市场下跌的时候，人们总是习惯性的更加悲观，而在市场转头上升的时候，又懊悔当初悲观过了头。

为什么我们的买房人，很多总是这样的茫无头绪？

观察市场很多年之后，还是觉得巴菲特说的是大道理。特朗普上台之后，巴菲特说：，美国股市都会上涨二三十年。他看的是美国的基本趋势，市场乐观的时候是这样，悲观的时候也是这样。中国有很多人总是学习巴菲特的投资逻辑，但非常少有人做得到。在房地产市场，也是一样。

那么，我们观察一座城市的房地产市场，该怎么看？

人们常用的姿势是：我买不买得起，买不起就是泡沫。

现在的房价我也买不起，我不能说深圳的房价没有泡沫。但从较长期看，泡沫被夸大了。夸大的意思是，调整的基础存在，但大跌的基础不存在。

无论你看多还是看空，到最后你会发现，所有的问题都归结于要做这样的判断：这样的房子值不值这个价钱？如果不值，它应该值多少钱？如果我认为它值这个价钱，那么我依然会买，只是会选择一个相对安全的时间点进入。如果我认为它已经完全不值这个价钱，那么无论它涨了多少，我都会立刻卖掉。这是价值判断的逻辑，也是我们在任何时候尤其是现在最应该使用的逻辑。

那么，深圳的房价值不值这个钱？

一件商品的价格是由什么决定的？

稀缺性。

深圳房地产还有多大的稀缺性？

便于理解，我集中从两个角度判断。一个是基本面的，长期的，主要是关乎城市的价值的。一个是供求关系的，短期的，主要是关乎调控政策的。

如果判断长期向好，那么，房价长期看是会总体上涨的。即便是短期跌了，也能涨回来，不至于你“站在高岗上远处望，那一片绿波海茫茫”。而短期的影响主要来自政策面，因为政策会改变预期，预期会改变人的行为。

长期看，房价涨跌只取决于一个问题：一座城市创造财富的能力是会增加还是降低。如果是增加，那么会意味着人们的消费能力在增长，购买房屋的需求会更多。如果降低，房价也会下滑。

但要注意，创造财富的能力并不是创造就业的能力。有的城市提供的就业多，但财富增加慢，比如低端产业聚集。有的城市人口可能在流出，但房价依然会上涨，比如首尔。

我认为深圳的财富创造能力会继续增强，原因是这个城市有很好的稀缺性。

如果我们把中国600多座城市视作一个庞大的城市市场，那么深圳的稀缺性是怎么样的？

我说稀缺性比较高相信不会太多人反对。

深圳在中国城市的竞争中，有明显的比较优势。关于深圳的优势我之前的文章里谈过苹果来了，华为还会走吗？深圳为什么会成为全球经济最大的IP？这里拣重要的总结一下。

判断一个城市好还是不好，标准不复杂，看私人企业的活力和企业家的创新精神怎么样，它们决定着城市的价值。私有企业如果活力满满，可以提供更高薪酬的就业以及促进人才更加公平的竞争。企业家的创新精神可以带动企业勇敢走向无人区，实现创造与颠覆，获得超额市场利润。

深圳在这一点上是无出其右的——上半年民间投资激增78%，前三季度虽有回落，但也高达56%。

这会带来人口的快速涌入，意味着新增需求会源源不断的补充。也许他们暂时会住到东莞惠州去，但只要收入持续在增加，核心区有人离开，就会有人补进来。

还有一点，深圳有好的创业环境和更好的天气，这会吸引高质量的人才进入，人才结构会改变，房地产的定价机制会改变。

比如天气，北京经常pm2.5指数是300多，深圳是30多，10倍的差距。从贾樟柯因为雾霾离开，就已经发出了严重的信号，我这一年接触到了至少3例因为雾霾来到深圳的企业家。这些人是带着家庭、资金、企业一起来的，赤手空拳来到深圳的年轻人，怎么和他们竞争？

这会导致深圳一下子比以往任何时候都更加的全国化，房地产的定价机制也会跟着改变——从原来的根据本地人的支付能力来定价，逐步变成根据全国有钱人的支付能力来定价。这个定价机制的变化，会让房价迅速窜上一个段位。2015年以来的房价上涨，有这样的原因。

我们无法据此认为深圳合理的房价是多少，但至少可以确认一点：深圳的房子在中国会比较值钱，这是一个大的长期的判断。如果上涨，会涨得比较多，如果下跌，会比较有能力更快的复苏。

这个趋势会一直持续到城市财富增长出现掉头向下之前，才会终止。这是我们要坚持的基本判断，涨也好跌也好，要看到背后的价值所在。

长期住房市场有承接力，当然不意味着房价长期永远单边上涨，短期涨得太高也会掉下来，而且掉得很厉害，都有可能。

那么，短期，这个房地产的泡沫有多高。也是看一点，5-6万的价钱在这个时点上，是不是过高了。

从市场均价看，无法判断了。因为，现在的新房市场基本被“熔断”了，不是供过于求也不是供不应求，价格管制、限购限贷之下，没有供应业没有需求了。被熔断的市场，是没有任何参考价值的，因为价格信号失真了。所以，年底之前的新房市场，均价跌多少，哪怕媒体报道它跌了20%、30%，我都认为没有任何指导意义——不因为这个去抄底，也不因为这个去抛售。

这个时候，建议买房人，多去中介地铺去实地感受一下，关注二手房市场的变化，了解一些真实的市场。

二手房的市场，处在一个观望期。一是观望政策的压力有多大，二是观望人民币的贬值压力有多大。三是观望明年的会有哪些信号。这些信号会传导，整体上负面因素越来越多了，尤其是特朗普上台之后，现在的预期处在不确定之中，因为大家对特朗普的了解太少了，不知道他会干什么。但整体上，他上不上台人民币都会继续贬值。

通过均价是看不出市场合理不合理的，关键要回到具体的房子价格上来，就看两点：地段资源和社区质量。从这两点来观察，深圳豪宅市场的泡沫不大，相反是很多普通住宅的价格偏高了，需要下来。

在豪宅，尤其是这两年出现的10万+的豪宅，规划、设计、质量都比之前有很大的升级。基于城市价值的判断，泡沫并不明显。不过，一些二手豪宅，尤其是那些当年卖1-2万块现在也蹿到9-10万的豪宅，很多是伪豪宅。

而普通住宅，我经常看到，有些房子楼龄10几年，规划设计建筑质量小区管理一塌糊涂，很多连人车都不分流，也能卖到7-8万。全赖土地升值，来自房子本身的价值为零。以及有些郊区的房子也卖到了6-7万，但那些区域是支撑不了这样的价格的。

尽管市场长期没有大问题，但也必须要承认，经过去年的狂涨，深圳很多房子的质量配不上它现在的价格，这也是基于价值判断显现出的这一点。这么多年，深圳还是建了不少“昂贵的垃圾”的。比如像后海的某些楼盘，前海的某些二手房，以及关外的一些楼盘，尤其是最近出现的金地国际公寓。这些房子，建筑质量都差得不行，只是依靠着好的地段，获得了不符合自身形象的高价格。

市场会通过调整，来重新实现价格和价值的匹配。从这个角度，这次调整，会是一次很好的洗牌，好的房子会脱颖而出，差的房子会掉下来，未来两极分化是很快出现。如果要买房子，可以细心一点去观察。

也有另外一种办法，开发商更加认真的提升产品质量，以及更好的管理已经交付给业主的社区，让房子配得上更高的价格。

明年之前，不确定的预期都没法稳定下来，人们在市场萧条时会有持有现金的偏好，所以之前获利很大的人选择低价套现，也都很正常。不要冒险去抄底就是了。

很认真的最后强调一点，买房子是成年人的事情，所谓成年人，就是要学会自己为自己的决定负责任，抄到底赚钱了，可以犒赏自己眼光好，赶了顶被套了，得认栽。市场的要义就是个体基于自愿的原则展开交换，总会有人亏钱有人赚钱，这很正常，不能怨天尤人。某种意义上说，参与市场，是来经历市场竞争和接受市场教育的，谁都要以最谦逊的姿态敬畏市场，在市场竞争中不断的积累经验，砥砺前行。而不是，买了房子赚钱的时候就夸自己眼光好，赶了顶亏钱的时候就砸人家售楼处。

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