楼市烧烤模式下,政策风如何吹?

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楼主 2022-05-09 16:07:26
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在传统的“金九银十”,楼市仍在高烧,但政策面越来越紧,四季度楼市会转向吗?以“楼市烧烤模式,还将持续多久”为主题的易居论坛日前在上海举行。来自房地产开发、营销、金融和研究机构的代表与会。与会者认为,楼市烧烤模式下重启收紧政策符合预期,市场持续火爆的态势也反映出诸多风险。近期把握政策动向、积极调整策略成关键。


华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳指出,当前中国楼市处于经济新常态和经济结构调整的关键时期。2015年以来,全国房地产市场基本面在积极去库存的战略下不断改善,但近期市场回暖速度比预期要快。在此前给予房地产市场相对宽容的支持力度同时,从稳定市场的角度看,对房地产业价格过热的部分城市进行管制也成必然。应积极把控金融风险,并让房地产业真正成为经济增长的牵引器和稳定器。


市场过热超过预期



根据国家统计局的数据,今年1-8月份,全国商品房销售面积87451万平方米,同比增长25.5%。全国商品房成交均价7618元/平方米,同比增长10.5%。其中住宅成交均价7362元/平方米,同比增长11.5%。受市场交易活跃的影响,全国商品房去库存效果也积极体现。8月末,全国商品房待售面积70870万平方米,比7月末减少512万平方米。其中,住宅待售面积减少639万平方米。房屋销售市场的热度,也开始传导到土地市场上。1-8月份全国房地产开发企业土地购置均价3585元/平方米,处于2011年以来同期最高值,同比增长17.8%。


今年市场尤其是最近几个月的表现,已超出预期。易居营销集团上海公司副总经理陈广颖结合其负责的代理项目,认为“水涨船高”的态势明显,新房市场销售业绩不错,已有效地带动了房屋代理市场的活跃。比如从上海部分郊区市场的表现来看,过去存在去库存较为困难的问题。但现在寻找客户基本上成本不太高。而一些户型不佳的项目,在目前市场行情不断转好、转热的背景下,也得以积极去库存,进而加快了资金的回笼。从目前市场表现来看,房源紧俏是市场的一个比较显著的特征,即卖方市场比较明显,房企在定价上也相对更有主动性。


除了一手房市场比较热以外,二手房市场其实也存在一个较大的热度。上海二手房指数办公室执行主任梁志超认为,各类避险资金的流向,可以较好地解释二手房市场过热的现象。近期二手房成交量创新高,对价格的上涨起到了比较明显的支撑或拉动作用。尤其是从目前交易的具体项目看,上海市场300万/套的次新房交易较活跃,客户群以刚需和首次改善为主。此类需求的积极释放,成为目前上海市场普涨和仍涨的重要原因。对于当前二手房市场的交易,需要警惕恐慌性交易和随意调价等现象。同时也要积极关注地王等事件,因为其对于二手房市场的预期也会有一个明显的影响作用。


供应与投资思路略有调整



市场基本面在发生变化,房企和相应投资者积极应对已成共识。三盛宏业总裁助理段静认为,在持续去库存的导向下,很多房企销售业绩不错,目前也开始逐渐从“去库存”的战略转移到了“补库存”的战略上来。部分房企在原有项目营销方面,已开始尝试对推盘速度的控制。其目的也非常明确,即获取更大的溢价空间和稳定现金流,进而提高盈利水平。相对来说高周转的模式在近期已经被看淡或放弃。房企之所以做此类策略的调整,和房企追求平衡战术有关系。在市场分化的大背景下,部分城市去库存依然难、市场改善状况不如预期,所以依然需要尝试跑量的策略。而市场好的城市项目则可以稍许强势。


碧桂园上海区总裁高斌表示,碧桂园积极在三四线城市做投资,甚至对部分重点乡镇的投资速度也在加快,近期销售数据也印证了投资策略的正确。过去部分房企对三四线城市投资存在误区,认为此类市场购房者支付能力较弱。但碧桂园这两年正积极挖掘市场需求,基于三四线城市变化的消费理念,开始逐步推出改善型的产品即140-240平方米的改善型精装物业。此类投资节奏快于其他房企,相应的竞争对手也比较少。对于一些30万总人口的三四线城市而言,未来改善型需求释放依然是有空间的。近期这一波市场热,也为碧桂园创造了一个积极去库存和提升销售业绩的有利时机。


易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,当前部分城市销售业绩不错,使得房企开启了新一轮的战略扩张模式。除了近期比较热的几个城市外,房企可以重点关注包括芜湖、扬州、临沂等低估的城市,此类城市后续交通区位改善的可能性在加大,可列为近两年城市投资的重点名单。


政策风如何吹成关注焦点



市场交易活跃本身属于风险可控的事项,但因此带来了价格的快速上涨,则成为市场需要关注的一个问题。易居研究院根据国家统计局9月19日公布的《2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均,计算得知,2016年8月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅1.3%。这是2010年2月份以来的最高环比增幅,即创下了近79个月的新高。从房价的“五灯图”来看,目前的房价可以定性为“过热”,抑制房价过快上涨已刻不容缓。


房价快速上涨往往会催生政策的收紧或调整,近期部分二线城市在限购限贷等政策上已有收紧做法。近期或未来的政策如何走?上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,本轮市场的反弹力度比较大,和过去的走势形成了很大的差异。研究政策走势,则必须先回答三个问题。第一是经济的逻辑:L形何时企稳?第二是货币的逻辑:M1何时回落?利率何时上升?第三是去库存的逻辑:?对此类宏观问题积极进行探索,那么后续政策风向的把握才会更加明晰。


招商蛇口上海公司副总经理田杰表示,未来政策调整的概率增加,且具有很强的逻辑性和层次感,或在以下几个方面得到体现:收紧限购政策、调整首付比例和降杠杆、调整二手房购房政策、调整土地拍卖规则、收紧银根政策、加大土地供应、严格管控预售证等。此类政策在不同城市不同领域会有不同落地的可能,近期值得关注。对于此类政策的效果也应该有积极的期待,尤其是政策调整后,当前市场上的各类游资相对会敏感,这个时候也可以积极引导此类资金流出房地产市场。


降温预期不妨碍市场稳健发展



论坛上,关于年底前的市场走势甚至是明年上半年的市场走势,与会者认为,未来逐渐降温依然是有可能出现的。但降温预期下,房地产市场依然可以大有作为,这也并不妨碍后续各类创新和投资的追加。


新城控股副总裁欧阳捷认为,今年这一波市场热,带有很强的结构性。目前投资客进场的城市,主要涉及热点城市,即热点一二线城市,以及包括东莞、惠州、香河、固安等三四线城市。投资客进入了热点城市,供求关系会失衡。但如果受到了政策管制,那么投资客会退出,即重新寻找非热点城市,如此一来,部分弱平衡的城市又会转变为热点城市。针对部分过热的城市,建议后续围绕“都市圈”概念做新的规划,比如说积极置换土地、打通大城市到周边城市的轨道交通线、积极加快产业导出等,这些动作有利于平衡房价和投资的关系。


浦赢投资总裁丁亚明认为,政策收紧预期并不改变房地产各类投资机会,积极应对依然会有新的发展空间。比如说在补库存的导向下,部分房企投资热情依然会增加,但近期部分资金面收紧的概率会增加。这样,各类地产基金和房企积极合作依然是有机会的,甚至通过联合操盘或给予管理费和业绩奖励等方式,能够强化合作的意愿,进而增大合作的胜算。从后续市场机遇看,地产基金也会在存量资产证券化、旅游地产度假村物业投资等方面做创新,进而符合“经营现金流”的业务模式。


张永岳认为,房地产市场和政策有波动,是房企后续做决策需要考虑的一个变量。建议房企和投资者通过更广的思维来看待中国房地产市场。包括区域市场投资风险和价值的识别、分城施策大环境下的战略转变、政策收紧信号下的风险对冲等,都成为房企需要关注的内容。只有以更强的定力来应对当前市场和政策的波动,中国房地产市场稳健运行的模式才可以得到更好地确立。

  

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